Que hacer si la comunidad no arregla los desperfectos

Mantener en buen estado las zonas comunes es una de las principales obligaciones de cualquier comunidad de propietarios. Fachadas, tejados, patios, garajes o instalaciones eléctricas y de fontanería no solo afectan a la estética del edificio, sino también a la seguridad y calidad de vida de los vecinos.

Pero ¿qué ocurre cuando aparecen desperfectos y la comunidad no actúa? Ya sea por falta de consenso, desinterés o desconocimiento, este tipo de situaciones son más comunes de lo que parece y pueden generar importantes problemas, especialmente cuando hablamos de humedades en la fachada, filtraciones o daños estructurales.

En Fini te explicamos qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos, qué derechos tienes como inquilino  y cuáles son los pasos legales que puedes seguir para exigir las reparaciones necesarias.

Clasificación de las reparaciones en la comunidad

No todas las reparaciones en una comunidad tienen la misma urgencia ni las mismas implicaciones legales. Por eso, es importante distinguir entre los distintos tipos de obras que pueden surgir en un edificio, ya que esto influye en el nivel de responsabilidad y la obligación de actuar por parte de la comunidad.

Obras urgentes: cuando los daños no pueden esperar

Las obras urgentes son aquellas que deben ejecutarse de inmediato para evitar un perjuicio mayor o un riesgo para los vecinos. Un ejemplo típico son las humedades en la fachada de la comunidad, que pueden provocar filtraciones, deterioro estructural o incluso problemas de salud si afectan a las viviendas.

Otros ejemplos de obras urgentes:
- Goteras en el tejado tras una tormenta.
- Rotura de bajantes o tuberías comunitarias.
- Cortocircuitos o fallos eléctricos que afectan a todo el edificio.
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En estos casos, la comunidad está obligada por ley a actuar sin demora, incluso si no ha habido junta previa. Y si no lo hace, los propietarios afectados pueden tomar medidas legales, como veremos más adelante.

Obras necesarias: mantenimiento esencial para conservar el edificio

Las obras necesarias no implican un riesgo inminente, pero sí son fundamentales para la conservación, seguridad, accesibilidad y habitabilidad del edificio. Su ejecución suele requerir acuerdo en junta de propietarios, aunque en algunos casos basta con la mayoría simple.
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Ejemplos de obras necesarias:
- Pintado y sellado de fachadas para prevenir filtraciones.
- Revisión y arreglo de la instalación eléctrica común.
- Reparación de la puerta del portal o del ascensor.
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Aunque no sean urgentes, la comunidad sigue teniendo la obligación legal de llevarlas a cabo. Si no lo hace, los vecinos pueden exigir su realización por los cauces adecuados.

Responsabilidades legales de la comunidad

Cuando se trata del mantenimiento de un edificio, la ley es clara: la comunidad de propietarios tiene la obligación de conservar en buen estado las zonas comunes. Esta responsabilidad no es opcional ni depende de la voluntad de la mayoría, sino que está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su Artículo 10.

¿Qué dice el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Este artículo establece que la comunidad está obligada a realizar todas aquellas obras necesarias para:
- El adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes.
- Garantizar las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
- Cumplir con los requisitos básicos establecidos por la normativa vigente (por ejemplo, eficiencia energética, accesibilidad universal, etc.).
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Lo más relevante es que estas obras son obligatorias incluso si no se han aprobado previamente en junta, siempre que sean necesarias para evitar daños o para cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad.

¿Qué implica esto para los propietarios?

Cuando existen desperfectos evidentes y la comunidad se niega a repararlos, está incumpliendo sus deberes legales.

Esto incluye:
- Filtraciones o humedades en la fachada de la comunidad.
- Averías en las instalaciones comunes (electricidad, fontanería, ascensor, etc.).
- Deterioro de elementos estructurales como el tejado o los cimientos.
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En estas situaciones, cualquier propietario está legitimado para exigir que se realicen las obras, ya sea convocando junta, enviando una reclamación formal o, en última instancia, acudiendo a los tribunales.

Pasos a seguir si la comunidad no responde

Cuando la comunidad ignora los desperfectos o directamente se niega a repararlos, no basta con quejarse verbalmente. Existen vías formales y legales para actuar y exigir una solución. Estos son los pasos clave que debes seguir.

Comunicación formal: el primer paso indispensable

Lo primero es dejar constancia por escrito de tu solicitud. Redacta un documento claro, concreto y respetuoso en el que:
- Describas detalladamente el desperfecto (por ejemplo, humedades en la fachada de la comunidad o filtraciones que afectan tu vivienda).
- Comentarlo al jefe/a de tu comunidad o en la junta de vecinos.
- Indiques que, de no atenderse el problema, te verás obligado a tomar otras medidas legales.
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Posible recomendación: envía este escrito por burofax o correo certificado con acuse de recibo. Esto te permitirá acreditar ante terceros (e incluso ante un juez) que la comunidad fue notificada y que el requerimiento fue ignorado.

Acciones legales disponibles si la comunidad no actúa

Cuando ni la comunicación formal ni la celebración de una junta extraordinaria surten efecto, todavía tienes opciones. La ley te protege y puedes acudir a distintas vías legales para exigir que se reparen los desperfectos.

Demanda judicial: cuando no queda más remedio

Si la comunidad sigue ignorando el problema, puedes presentar una demanda civil ante el juzgado. Este procedimiento se basa en el incumplimiento de las obligaciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente en lo relativo a la conservación y mantenimiento del edificio.
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¿Qué necesitas para interponer la demanda?
- Pruebas del desperfecto (fotografías, peritajes, informes técnicos…).
- Documentación que acredite que la comunidad fue informada (burofaxes, actas de junta, etc.).
- A ser posible, asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal.
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En muchos casos, la sentencia obliga a la comunidad a realizar la reparación y, en determinados supuestos, puede incluso condenarla a indemnizar al propietario afectado si se han producido daños materiales o personales.

Mediación y arbitraje: soluciones más rápidas y económicas

Antes de acudir a los tribunales, puedes valorar métodos alternativos como la mediación o el arbitraje.

Estas vías son:
- Más rápidas: no dependen del atasco judicial.
- Menos costosas: evitas los gastos que supone un proceso judicial largo.
- Más flexibles: permiten llegar a acuerdos con los que todas las partes se sientan cómodas.
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La mediación puede ser especialmente útil en comunidades pequeñas, donde preservar una buena convivencia entre vecinos también es importante.